La confusione delle “Iene”, delle associazioni e di chi se ne approfitta.

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Con la sentenza 350/2013 della Cassazione si ribadisce che al fine del calcolo del tasso di un mutuo, da confrontare con il tasso soglia, si devono tenere in considerazione non solo gli interessi pattuiti sul capitale, ma anche gli interessi moratori, rifacendosi all’art.1 comma 1 394/2000. Riporto parte della sentenza.

L’ articolo è squisitamente tecnico, qualora non vi andasse di dilungarvi nella trattazione di argomenti matematico/finanziari potrete leggere direttamente le FAQ.

Sul fatto che rientrino nel calcolo del tasso da confrontare con i tassi soglia emanati trimestralmente con Decreto dal Ministro del Tesoro, gli interessi di mora non abbiamo dubbi. Molte perplessità suscita il metodo invece adottato da alcune associazioni dei consumatori, indicato dalle Iene e praticato da diversi “professionisti” che offrono perizie a prezzi da capogiro addizionando gli interessi di mora, con il taeg e la commissione per estinzione anticipata.

Andiamo per gradi ed analizziamo le tre tipologie di “interessi”:

1- Interesse pattuito nel contratto

La parte mutuante (solitamente una Banca) concede denaro al tempo T0 al mutuatario che dovrà restituirgliela con il pagamento di rate con cadenza mensile/trimestrale/annuale o comunque stabilita nel contratto. Tipicamente l’ammortamento del mutuo è francese, con rate costanti, quota capitale crescente e quota interessi decrescente.

Facciamo un esempio che ci porteremo dietro per tutto l’articolo:

Mutuo di 60.000€ con durata annuale e pagamento delle rate mensile. Tan: 5% interesse di mora: 5%. Per semplificarci le cose immaginiamo che non ci siano spese e quindi che 60.000€ sia il capitale effettivamente erogato e finito sul conto corrente del cliente. Il TAEG non sarà 5%, in quanto dovremo riportare il TAN (tasso annuale nominale) al TAEG (tasso effettivo globale), che in assenza di spese andrà calcolato con la seguente formula:

Taeg = (1+Tan/12)¹²-1   =   (1+0,05/12)¹²-1   =   (1,0042)¹²-1   =   1,05116 – 1= 0,05116  = 5,116%

A seguire la tabella con ammortamento francese del mutuo:

Le rate si pagano posticipatamente quindi ipotizzando che la prima sia al 31 Gennaio, maturerà interessi dal primo giorno del mese. Come vedete per un mutuo da 60.000€ di durata annuale con rimborso mensile e TAN: 5% TAEG: 5,116% si pagherà una rata di 5.136,45€ e gli interessi totali saranno 1.637,39 €

Come si calcolano gli interessi? Dobbiamo andare a riprendere i libri di Matematica finanziaria e ristudiare la formula del VAN ovvero il valore attuale di tanti flussi di cassa “attualizzati” da un dato tasso.

Nello specifico ci servirà il calcolo del TIR ovvero quel tasso che annulla il VAN (lo rende pari a 0). Dato che un numero con esponente 0 sarà sempre uguale ad 1 e che il nostro TIR non sarà altro che il TAN del mutuo la formula precedente diverrà:

FC = flusso di cassa

t = numero rata

n = totale rate (nel nostro caso 12)

Cos. per. = costi periodici che si sommano alla rata (abbiamo però presunto siano 0)

Il FC al tempo t=0 noi lo conosciamo già (60.000€) e conosciamo anche gli altri flussi di cassa (le rate), manca il tasso di attualizzazione che sarà pari al nostro interesse.Ovviamente ci viene in aiuto Excel: ci restituirà il valore del TAN mensile che riporteremo con la formula scritta precedentemente al valore del TAEG

Per offrire un’ informazione completa vi spiego anche come si calcola il TAEG (tasso annuo effettivo globale). Il TAEG è quel tasso che annulla il valore del VAN di tutti i flussi di cassa in uscita (l’esborso iniziale di denaro, al netto dei costi iniziali) e quelli in entrata (le rate più eventuali spese periodiche). Riprendendo la formula precedentemente postata arriviamo a quella utile per il suo calcolo:

Cap: capitale richiesto   Cos.in.: costi iniziali (istruttoria, perizia..)  Cos.per.: costi periodici (assicurazione, spese incasso, invio estratti conto)

2- Interessi di mora

Cosa succede nel momento in cui non si paga una rata? Aldilà della messa in mora dobbiamo analizzare l’aspetto dal punto di vista dell’interesse. Per fare questo andiamo a vedere la variazione del valore assoluto degli interessi pagati su un prestito con rimborso mesile (quello precedentemente postato) ed un altro con rimboso semestrale.

A parità di TAN varierà il TAEG, ma soprattutto a variare sarà la quantità di interessi restituiti. Più è lunga la dilazione di pagamento maggiori saranno gli interessi da corrispondere.

Nella prima tabella infatti abbiamo visto che in totale gli interessi erano pari ad € 1.637,39 per il rimborso di un prestito di € 60.000 in 1 anno con rate costanti mensili, ammortamento francesce e TAN 5%.

Nella tabella sottostante invece vediamo che gli interessi saranno pari ad € 2.259,26 per il rimborso di un prestito di € 60.000 in 1 anno con rate costanti semestrali, ammortamento francesce e TAN 5%.

Come vedete gli interessi aumentano a parità di TAN con il differimento del rimborso del prestito. Cosa succede invece se avviene il differimento del pagamento ma gli interessi non variano in quanto calcolati con le scadenze del piano di ammortamento? E’ il caso di un contratto di mutuo con ammortamento francese (rate costanti) e di un mutuatario insolvente, che differisce il pagamento di una rata. In questo caso pagare in ritardo, non potendo far aumentare gli interessi predeterminati nel piano di ammortamento porta ad una variazione del TAN applicato che diminuisce. Facciamo un esempio esplicativo. Vi ricordate la tabella iniziale ed il calcolo degli interessi? Bene vediamo cosa accade nel caso in cui le prime 3 rate non vengano pagate a scadenza ma unitamente all’ultima. Ovviamente avremo i flussi di cassa da t=1 a t=3 pari a 0 € mentro l’ultimo flusso di cassa sarà relativo al pagamento di 4 rate: l’ ultima e le 3 andate in mora.

Ricordiamo i dati della prima tabella postata

Capitale: 60.000 €   TAN: 5%   TAEG: 5,116%   RATA: 5.136,45

Vediamo come varia il TAN e quindi il TAEG con il mancato pagamento delle prime 3 rate che saranno versate unitamente all’ultima

Come potete vedere, riscuotendo le 3 rate morose unitamente all’ultima l’interesse sul mutuo passa da un TAN del 5% (senza morosità) ad un TAN del 3,6% considerando il mancato pagamento a scadenza delle prime 3 rate.

Già questo basterebbe per capire quanto sia assurdo ipotizzare la sommatoria sic et simpliceter del tasso di interesse pattuito con quello di mora per fare il confronto con il tasso soglia, ma vi mostrerò altri esempi.

Per evitare che la morosità del mutuatario incida sul guadagno della Banca si applicano gli interessi di mora, ed ovviamente la Banca si riserva la possibilità di risolvere il contratto di mutuo qualora si ripeta tale situazione (le condizioni sono previste dall‘art 40 del TUB potete approfondirle lì). Ipotizziamo un interesse di mora pari al 5% annuo e vediamo come si sviluppa il calcolo del TAN/TAEG in questo caso

Capitale: 60.000 €   TAN: 5%   TAEG: 5,116%   RATA: 5.136,45   MORA: 5% (0,4167% al mese)

1° rata non pagata: mora per 11 mesi 5.136,45 x 0,4167% x 11 = 235,44 €

2° rata non pagata: mora per 10 mesi 5.136,45 x 0,4167% x 10 = 214,03 €

3° rata non pagata: mora per 9 mesi 5.136,45 x 0,4167% x 9 = 192,62 €

Totale interessi di mora: 642,09 €

Con l’ultimo flusso di cassa quindi ci sarà il pagamento di 4 rate + gli interessi di mora sulle prime 3 non versate = (5.136,45 x 4) + 642,09 = 21.187,89 €

Come potete vedere, grazie agli interessi di mora, il TAN e quindi il TAEG del finanziamento sono tornati all’incirca al valore pattuito nel contratto, ecco perchè è impensabile sommare gli interessi pattuiti sul capitale con gli interessi di mora: la presenza dei secondi implica una naturale dimunuzione del TAN/TAEG del finanziamento e quindi l’ipotesi avanzata per cui si possa arrivare a pagare il 5+5=10% di interessi è irreale.

Mi è capitato tra le mani un articolo della rivista di Diritto Bancario, dove l’autore intende dimostrare per ipotesi la validità della sommatoria tra i due tassi, ipotizzando che si diventi morosi per tutte le rate e quindi il tasso di mora sia applicato al totale capitale + interessi del piano di ammortamento. Probabilmente non si è accorto che il differimento della restituzione per morosità comporta una diminuizione dell’interesse pagato (per i motivi sopra indicati) e che quindi l’interesse di mora diventi in parte sostitutivo di tale diminuzione. In seguito farò un esempio.

3- Commissione di estinzione anticipata

Prima del 02 febbraio 2007 era possibile trovare nel contratto la clausola di estinzione anticipata del contratto di mutuo con una penale omnicompresiva . Ovvero al momento in cui si avesse avuto la possibilità di estinguere il mutuo in anticipo rispetto alla originaria scadenza, era sufficiente pagare la residua parte di capitale più una penale definita nel contratto (il limite massimo è stabilito dall’ accordo tra l’ ABI e le associazioni per i consumatori). Questa penale espressa in % è relativa al capitale residuo.

Ritornando ai nostri calcoli, cosa succede se dopo il pagamento della 6° rata si vuole estinguere? Ipotizziamo che il versamento avverrà a quella che era la scadenza pattuita per la 7° rata: Il 7° flusso di cassa sarà pari al capitale residuo, più gli interessi maturati per il 7° mese, più la penale che per questo esempio fisseremo al 1%. A seguire la tabella:

Al settimo flusso di cassa inseriremo quindi la sommatoria di: capitale residuo + interessi maturati + penale (1%) = 30.374,20 + 126,56 + 303,74 = € 30.804,50

Guardate come varia il valore del TAN/TAEG inserendo la penale di estinzione anticipata:

Avete quindi capito come può la penale di estinzione anticipata far lievitare il costo del mutuo e quindi il tasso da confrontare con la soglia d’usura.

L’errore nel metodo della sommatoria dei tassi di interesse

Come già più volte ripetuto appare pacifico che sia sbagliato addizionare i tassi di interesse sopra analizzati al fine di arrivare al tasso da confrontare con il tasso soglia per la verifica dell’usurietà del mutuo. Non solo le basi di calcolo sono diverse in quanto l’interesse pattuito si applica sul capitale prestato mentre l’interesse di mora sulla rata non versata, ma anche per il ruolo a cui in sostanza adempie l’interesse di mora che è in parte sostitutivo del danno in termini di interesse che subisce la Banca nel caso di differimento nei pagamenti.

Mi è capitato di leggere su una rivista di Diritto Bancario l’ipotesi di un esperto che dovrebbe invece suffragare la possibilità di addizionare i tassi di interesse (pattuito, mora e est. anticipata) al fine di calcolare il tasso reale applicato al mutuo. L’esperto fa un’ipotesi:

Ipotizza che CAIO stipuli un mutuo ipotecario della durata di 10 anni e si renda moroso già alla prima scadenza e così per ogni scadenza successiva. Ipotizza inoltre che il mutuatario paghi le rate esattamente ad un anno di distanza dalla scadenza originaria, cosi da far maturare sull’intero capitale+interessi l’interesse di mora. Le rate saranno integralmente pagate allo scadere dell’undicesimo anno e Caio avrà pagato la mora per un anno su ogni rata. Secondo l’autore quindi la mora va attualizzata al momento della stipula in modo tale da ricomprendere le n ipotesi che possono in concreto verificarsi, computata quindi sull’intero capitale e al tasso annuale contrattualmente previsto.. A suo avviso quindi la mora deve essere sommata agli interessi corrispettivi.

Probabilmente l’autore non ha tenuto in considerazione il rapporto che c’è tra tasso di attualizzazione e flussi di cassa, qualora vi sia un differimento nella restituzione del prestito. Infatti, come abbiamo precedentemente spiegato, gli interessi restano sempre gli stessi in valore assuluto (sono indicati nel piano di ammortamento come quota parte della rata), mentre diminuiscono in valore %. La mora permette di appianare questa perdita. Trovate la spiegazione qui.

Per togliervi ogni dubbio ripropongo l’esempio indicato dall’esperto considerando però un mutuo di durata biennale, altrimenti sarebbe troppo lungo da inserire. Troverete la maturazione degli interessi di mora.

Capitale: 60.000 €   TAN: 5%   TAEG: 5,116%   RATA: 2.632,28   MORA: 5% (0,4167% al mese)   DURATA: 2 anni 

Come detto dall’autore, ogni rata matura interessi di mora del 5% per un anno che graveranno quindi per 2.632,28 x 5% x 24 (numero di rate) = 3.158,74 €

Ovviamente superato il primo anno (dovete considerare un mese un più perchè la mora matura dal mese successivo la scadenza) inizierà il rimborso delle rate e quindi per il secondo anno mautereranno interessi di mora sempre per 12 rate, dal terzo anno, ogni mese maturerà la mora per un numero decrescente di rate in quanto ad ogni fine mese ne viene versata una.

Nel piano di rimborso per flussi vedete come dopo il primo anno, ogni mese si verserà 1 rata + la mora per 1 anno e quindi 2.632,28 + 131,61 = 2.763,89 €

Come potete ben vedere, anche in questo caso gli interessi di mora non si sono addizionati all’interesse pattuito. Senza questi infatti il TAN corrispettivo pattuito nel contratto sarebbe scesco fino al 2,53%.

Credo questo sia sufficiente a farvi capire il motivo che rende assolutamente impossibile e scorretto addizionare i due interessi. L’analisi va fatta caso per caso.

Faq

1) Le informazioni date dalle Iene e da alcune associazioni per i consumatori sono sbagliate?

Si, le Iene nei loro video hanno segnalato un metodo sbagliato per il calcolo del tasso del mutuo. Allo stesso modo molti siti di associazioni o professionisti offrono delle preverifiche sul mutuo. Vi accorgete che sono sbagliate se il metodo di calcolo è la somma degli interessi corrispettivi + gli interessi di mora. Definirlo errato è un eufemismo, si tratta di un aborto della matematica finanziaria.

2) Perchè il tasso corrispettivo, il tasso di mora e la penale per estinzione anticipata non possono essere sommati?

Come lungamente analizzato nell’articolo i 3 “interessi” hanno 3 basi diverse.

L’ interesse corrispettivo si riferisce al capitale erogato ed è calcolato con ammortamento francese.

L’ interesse di mora si riferisce alle rate non pagate e quindi al capitale+interesse corrispettivo ad una determinata scadenza. Andare in mora significa differire la restituzione di una rata e questo comporta la diminuzione del TAN e quindi del TAEG applicato al credito erogato. Questo basta a spiegare il perchè i due interessi non si possono addizionare: gli interessi di mora compaiono nel momento in cui si differisce una restituzione e quindi per tale motivo il TAN del prestito diminuisce.

La penale di estizione anticipata si calcola sul capitale residuo. In questo caso il calcolo va sviluppato tenendolo in considerazione. Cosa succede ad esempio se si vuole estinguere il mutuo dopo un mese? Vi invito a ragionarci.

3) Come ci accorgiamo se la perizia che ci hanno fatto è sbagliata?

Leggetela, se il tasso soglia viene calcolato sommando interessi corrispettivi ed interessi di mora è sbagliata.

4) Quindi gli interessi di mora non devono essere considerati?

Al contrario! Gli interessi di mora vanno considerati:

– presi singolarmente: talvolta nel contratto gli interessi di mora sono definiti come una maggiorazione degli interessi corrispettivi. Se trovate scritto ad esempio: “Il mancato puntuale ed integrale pagamento delle rate convenute e di ogni altra somma dovuta alle scadenze indicate, maturerà interessi di mora nella misura di 2 punti percentuali in più del tasso contrattualmente convenuto sulle singole rate.”, in questo caso l’intresse di mora sarà dato dal TAN maggiorato di 2 punti. E’ l’unico caso in cui al tasso si arriva con una somma, proprio perchè dall’ addizione scaturisce l’interesse di mora applicato

– considerati nel piano di ammortamento: vedere come varia il TAEG nel caso in cui si vada in mora. Abbiamo dimostrato precedentemente che incide pochissimo, ma se i tassi del contratto sono vicini alla soglia di usura potrebbe portare ad un superamento.

5) Va considerata anche la penale per estinzione anticipata?

Certamente, la penale va considerata e l’analisi va sviluppata ipotizzando anche una estinzione anticipata. E’ molto probabile che sia questa a far superare la soglia di usura.

6) Cosa faccio se mi accorgo che la perizia è sbagliata?

Rivolgiti ad un legale e chiedi il parere di un commercialista! Uno bravo e che abbia dimestichezza con il diritto bancario e la matematica finanziaria.

Lo studio resta a disposizione per chiarire i vostri dubbi. Potrete postare commenti o inviare direttamente una domanda mediante il form di contatto.

Spero di essere riusito a chiarire alcuni aspetti di questo argomento e mi auguro che sia utile ad evitare i truffatori che offrono perizie basate sul nulla a prezzi da capogiro.

Prima di affidare l’incarico accertatevi il metodo che utilizzeranno per il calcolo del tasso!!

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