Property Manager, che confusione!!

Vediamo di fare chiarezza su chi è davvero il Property Manager, perché c'è una confusione incredibile tra questa figura e l'agente immobiliare. Spesso li sentiamo usare come sinonimi, ma ti assicuro che sono due mestieri completamente diversi, con regole, obblighi e pure tasse diverse!

Property Manager e Agente Immobiliare: due mondi diversi

L'agente immobiliare è quello che, per capirci, ti mette in contatto con l'inquilino e incassa la sua brava provvigione quando l'affare va in porto. È il classico intermediario: sta nel mezzo, non parteggia per nessuno e quando riesce a far incontrare domanda e offerta si prende la sua percentuale. Finito l'affare, finito il rapporto.
Il Property Manager, invece, è tutt'altra storia. Il PM riceve dal proprietario un mandato per gestire tutto l'immobile: pubblicare gli annunci, rispondere agli ospiti, firmare i contratti al posto del proprietario, incassare i soldi, fare il check-in, occuparsi delle pulizie e di tutti quegli adempimenti che farebbero impazzire chiunque. In pratica, è come se il proprietario gli dicesse: "Arrangiati tu, che io non voglio saperne niente!".
il Property Manager non è imparziale. Lavora per il proprietario, punto e basta. Il Tribunale di Bolzano l'ha messo nero su bianco in una sentenza recente: chi ha un mandato stabile per gestire un immobile, conclude contratti e incassa per conto del proprietario, non sta facendo mediazione. La mediazione è quando metti in contatto due persone che non si conoscono, resti neutrale, e quando si accordano ti danno la provvigione. Il Property Manager invece rappresenta sempre e solo il proprietario, ha un rapporto continuativo nel tempo, e il suo compenso è pattuito con il mandante, non con l'ospite.
Capirlo così, senza giri di parole, aiuta: il Property Manager è quella persona a cui il proprietario affida le chiavi e anche la “penna” per firmare in sua vece. Non fa il paciere tra due parti, ma porta avanti, giorno dopo giorno, gli interessi del proprietario: per questo si dice che ha un mandato con rappresentanza, cioè può concludere i contratti a nome del locatore, incassare i canoni e gestire tutta l’operatività collegata.

Se lo guardiamo con questa lente, la direzione è naturale: il PM lavora per il proprietario e con lui si regola compensi e documenti, mentre l’ospite resta la controparte della locazione che il PM perfeziona proprio in rappresentanza del mandante. È anche il motivo per cui, nella prassi contrattuale della CCIAA di Milano, il PM viene descritto come il “braccio operativo” del proprietario: pubblica, conclude, incassa, accoglie, rendiconta.​

E l’ATECO ci dà un perimetro concreto: quando si parla di gestione per conto terzi (68.32.01), rientrano attività come:

• predisporre l’annuncio, la documentazione e i prezzi, con pubblicazione e aggiornamenti sui portali;

• seguire richieste e prenotazioni, e chiudere i contratti in nome e per conto del proprietario;

• incassare i corrispettivi, riversarli al mandante e rendicontare periodicamente;

• accoglienza e assistenza: check‑in, check‑out, comunicazioni alloggiati, imposta di soggiorno;

• coordinare pulizie, biancheria, piccoli interventi, e curare i contatti con i fornitori.​​

È una relazione di fiducia che dura nel tempo, non la “stretta di mano” di una mediazione: lo ricorda bene anche la sentenza di Bolzano, quando sottolinea l’assenza di imparzialità del PM e la presenza, invece, di un incarico gestorio stabile, con poteri e responsabilità tipici del mandato. E da qui discende tutto il resto: chi è il suo cliente, come scorrono i soldi, a chi vanno intestati i documenti. Quando il ruolo è chiaro, anche il resto fila liscio.

Quando un proprietario affida casa a un Property Manager, gli sta dando un mandato vero e proprio: gestire la proprietà al posto suo, con tutto quello che comporta. Pubblicare l’annuncio sui portali, occuparsi delle comunicazioni obbligatorie, accogliere gli ospiti, coordinare pulizie e biancheria, gestire gli incassi. Tutte attività svolte “per conto” del proprietario: è lui, quindi, il cliente del PM, non l’ospite.​

E l’ospite dove entra?
L’ospite prenota e paga quanto vede su Booking o su un altro portale. Fin qui tutto ok. Il problema nasce quando, per “spezzettare” quell’importo, si fanno apparire come servizi all’ospite voci che, in realtà, sono costi di gestione del proprietario (commissioni del portale, compenso del PM, check‑in ordinario). Così il proprietario finisce per dichiarare solo una quota ridotta del canone, perché il resto viene “spostato” su finte prestazioni all’ospite. È una forzatura pericolosa: altera i ruoli, complica la fiscalità e non regge alle verifiche.​

Cosa può fatturare il PM all’ospite, davvero?

• Servizi extra richiesti dall’ospite e separati dalla gestione ordinaria, previsti contrattualmente (tipico nei medi/ lunghi periodi), ma solo se coerenti con l’inquadramento e ben distinti dal canone di locazione.​

• Non rientrano tra questi il check‑in “normale” o le comunicazioni obbligatorie: sono oneri del locatore che il PM svolge per mandato. Fatturarli all’ospite è un azzardo, oltre che incoerente con il ruolo del PM.​

• Se si vogliono offrire servizi turistici veri (trasporto, info turistiche, deposito bagagli), serve un codice attività adatto (es. 79.90.04) e flussi separati. Con l’ATECO della gestione immobiliare (68.32.01) si fa… gestione immobiliare, appunto.​

Due punti fermi, pratici:

• Il compenso del PM nasce dal rapporto con il proprietario e va fatturato a lui. Se ci sono trattenute sugli incassi, lo si esplicita in mandato e rendiconto, mantenendo la coerenza contabile e fiscale.​

• Le commissioni OTA non si “scaricano” sull’ospite per ridurre fittiziamente il canone: le piattaforme stabiliscono chi paga cosa e la circolare 24/E considera base del canone tutto ciò che, di fatto, confluisce nella locazione. Spostare costi “di gestione” sull’ospite è un boomerang in dichiarazione.​

In sintesi: l’ospite paga quanto pattuito sulla piattaforma, ma il cliente del PM resta il proprietario. Se iniziamo a smontare quella cifra in “servizi all’ospite” che in realtà sono compiti del locatore, il proprietario dichiarerà troppo poco e il castello non reggerà ai controlli. Tenere dritta la linea (mandato → gestione → fattura al proprietario; servizi extra veri → solo se coerenti e separati) evita guai e fa dormire sonni tranquilli a tutti.

Ecco l’esempio che mi hai sottoposto, messo nero su bianco, e perché crea problemi reali (anche se l’ospite paga esattamente il prezzo visto su Booking).

Schema proposto:

• Servizio di gestione pernottamento (3 notti): 100 € + IVA 22%

• Quota proprietario (canone locazione): 150 € (indicata come esclusa ex art. 15)

• Commissioni OTA: 50 € + IVA 22%

• Pulizia finale: 20 € + IVA 22%

Cosa succede in pratica

• L’ospite vede e paga su Booking 357 € complessivi (coerenti con somma delle voci): da lato guest tutto fila, non paga di più di quanto concordato in piattaforma.

• Dal lato proprietario, però, il “canone” finisce per essere soltanto 150 €, perché il resto viene spacchettato come “servizi” al conduttore o “commissioni OTA” addebitate all’ospite. In dichiarazione, il locatore rischia così di indicare un canone artificiosamente ridotto, con una base imponibile più bassa di quella reale che discende dal prezzo di locazione pattuito e incassato per l’alloggio.​

Perché lo schema non regge

• Chi è il cliente del PM: il PM ha un mandato con rappresentanza e lavora per il proprietario, non per l’ospite; il suo compenso è corrispettivo per gestione verso il mandante, e la fattura principale va al proprietario (non all’ospite). Spostare il compenso sul guest travisa i ruoli e può generare una sotto-dichiarazione del canone in capo al proprietario.​

• Check‑in e adempimenti: il check‑in e le comunicazioni sono oneri del locatore; il PM li svolge per mandato. Fatturarli come “servizi all’ospite” per sgonfiare il canone non è coerente con la natura dell’obbligo e indebolisce la posizione in caso di controlli.​

• Commissioni OTA: se la piattaforma prevede fee a carico host o vieta fee di prenotazione al guest, ribaltarle all’ospite “nel pacchetto” è scorretto rispetto alle regole del portale e, sul piano fiscale, rischia di mascherare parte del corrispettivo di locazione come “servizio” separato.​

• Base della ritenuta/qualificazione: per le locazioni brevi, la circolare 24/E qualifica come base del corrispettivo tutto ciò che confluisce nella locazione; “spezzare” il prezzo in voci servizio per ridurre il canone espone a riqualificazioni (anche se l’ospite paga il totale corretto) e altera il reddito dichiarabile del locatore.​

Quando il PM può fatturare al conduttore (senza forzature)

• Solo per servizi davvero extra e richiesti dall’ospite, distinti dal canone e coerenti con l’inquadramento (ATECO gestione 68.32.01 non copre servizi tipicamente turistici; per servizi turistici occorre codice idoneo, es. 79.90.04, e flussi separati).​

• Nei medi/lunghi periodi, il contratto tipo CCIAA prevede casi in cui l’ospite corrisponde direttamente al PM alcune voci (es. pulizia finale), ma parliamo di servizi previsti espressamente e non di costi del proprietario “travestiti” da addebiti all’ospite.​

Come impostarlo correttamente (linea chiara e sostenibile)

• Canone di locazione: resta il prezzo dell’alloggio stabilito e riconducibile al proprietario; va dichiarato integralmente in capo al locatore secondo il regime scelto (es. cedolare).​

• Compenso del PM: fattura al proprietario per la gestione (o trattiene dal flusso con rendiconto), senza scaricarlo sul guest; documenti coerenti al mandato con rappresentanza.​

• Commissioni OTA: sono costi del canale; non si “mimetizzano” in voci all’ospite per ridurre il canone; si trattano come tali nei rendiconti proprietario‑PM, rispettando anche le policy del portale.​

• Servizi extra all’ospite: solo se realmente autonomi, richiesti dall’ospite e coerenti col codice attività; fatturazione separata e distinta dal canone, senza incidere sul canone del locatore.​

Morale
Anche se l’ospite paga il totale corretto su Booking, spacchettare quel totale per far sembrare “canone” solo 150 € e tutto il resto “servizi all’ospite” crea un buco: il proprietario finisce per dichiarare troppo poco e l’impianto non è coerente con ruoli, portali e regole fiscali. Il tracciato più solido resta: canone al proprietario, compenso di gestione al PM verso il proprietario, commissioni OTA nel rapporto proprietario‑PM, e solo eventuali extra veri all’ospite, separati e giustificati.

Il pasticcio nasce quando si scambiano per “servizi accessori” del conduttore voci che, in realtà, sono costi del proprietario o del PM. La circolare 24/E ricorda due cose molto chiare: dai redditi fondiari non si deduce nulla e la base del canone dipende da chi paga cosa e da come scorrono i pagamenti. Se una spesa è messa a forfait nel canone, entra nel corrispettivo; se è pagata direttamente dal conduttore o rimborsata “a piè di lista” sui costi/consumi effettivi, allora resta fuori dal canone.​

Servizi accessori: quando stanno dentro e quando stanno fuori
Per servizi come biancheria e pulizie, se il contratto mette a carico del conduttore queste spese e ci sono fatture reali (lavanderia, impresa pulizie), il locatore può riaddebitarle a costi/consumi effettivi e non concorrono al canone; se invece le si ingloba in modo forfetario, diventano parte del corrispettivo e rientrano nella base.​

“Provvigioni” e compensi di PM/OTA: i tre casi che fanno la differenza

• Addebito diretto al conduttore: la provvigione/fee non entra nel canone del locatore e non amplia la base della ritenuta; il canone resta integro.​ La provvigione/fee viene fatturata e pagata direttamente dall'ospite al PM che versa per intero quanto accordato sui portali e aggiunge l'importo per le prestazioni del PM.

• Addebito diretto al locatore senza ribalto e senza trattenuta dal canone: non entra nel corrispettivo; resta un costo economico per il proprietario, ma non deducibile nel fondiario (quindi nessun effetto fiscale in diminuzione).​

• Trattenuta sul canone: se l’intermediario (PM/OTA) trattiene il compenso direttamente dal canone dovuto al proprietario, quell’importo si somma al canone e aumenta la base su cui opera la ritenuta (es. 1.000 + 80 = 1.080).​

Cosa significa, in pratica, per PM e proprietario

• Se il PM fattura all’ospite importi davvero “extra canone”, separati dalla prenotazione e coerenti con i servizi che può rendere, questi non rientrano nel canone del locatore; attenzione però alla natura del servizio: il check‑in o gli adempimenti obbligatori sono oneri del locatore svolti dal PM per mandato, non “extra” vendibili all’ospite. In questo caso, la fattura del PM all’ospite non incide sul canone ma va ad aumentare il costo finale per l’ospite, perché quanto pagato sul portale riguarda la sola locazione/alloggio, mentre il servizio extra è un importo aggiuntivo pagato a parte al PM.​​

• Se il PM fattura al proprietario i propri compensi fuori canone, restano fuori dal corrispettivo (ma non sono deducibili per il fondiario); se invece li trattiene dal canone che incassa, allora entrano nella base imponibile e nella ritenuta.​

La chiave per non sbagliare
La 24/E ragiona per flussi: ciò che confluisce (o viene trattenuto) nel canone si tassa in capo al proprietario; ciò che è davvero fuori canone perché pagato dal conduttore o riaddebitato a costi effettivi resta fuori, senza “deduzioni” creative dal reddito fondiario. Morale: distinguere bene spese del conduttore (documentate e a piè di lista) da costi del proprietario/PM ed evitare di travestire obblighi del locatore in “servizi all’ospite” è l’unico modo per avere conti chiari e dichiarazioni pulite.​

L’escamotage non serve: funziona solo mettere i ruoli al posto giusto, decidere chi paga cosa e tenere pulito il perimetro del canone su cui applicare ritenuta e imposte. Il Property Manager lavora per il proprietario: fattura a lui i servizi di gestione; al conduttore si addebitano solo gli accessori veri e documentati che, per contratto, restano a suo carico e vengono riaddebitati “a piè di lista” fuori canone.​

Servizi accessori a carico del conduttore
Se previsti nel contratto e addebitati analiticamente con pezze giustificative, possono restare fuori dal canone:

• Spese di pulizia​

• Fornitura biancheria​

• Utenze (elettricità a consumo, internet pro‑rata giorni)​

• Tassa rifiuti (riparto pro‑rata)​

Nota importante: quanto l’ospite paga sul portale è per locazione/alloggio; se il PM vende un servizio extra lecito e separato, la sua fattura è un costo aggiuntivo per l’ospite e non incide sul canone del locatore. Check‑in e adempimenti obbligatori restano oneri del locatore svolti dal PM per mandato: non sono “extra” vendibili all’ospite.​

Perché il PM non deve fatturare al conduttore ciò che fa per il locatore
Fatturare all’ospite attività tipiche del mandato (check‑in, comunicazioni, gestione incassi) snatura i ruoli e può integrare “fatturazione soggettivamente inesistente” perché il servizio è reso al proprietario, non al conduttore. I servizi all’ospite sono possibili solo se davvero autonomi e coerenti con l’inquadramento; per servizi turistici veri serve codice attività idoneo e flussi separati, non il 68.32.01 di gestione immobiliare.​

Modello tipo: fattura del PM al locatore con incasso e rendiconto

• Prenotazione OTA: 1.000 €

• Commissione OTA: 155 € + IVA = 189,10 €

• Commissione PM (20%): 200 € + IVA = 244,00 €

• Fattura lavanderia intestata al locatore: 20 €

• Fattura pulizia intestata al locatore: 50 €

• Utenze a consumo/riparto: 50 €

Fattura del PM al locatore

• Commissioni di gestione (OTA + PM): 355 € + IVA = 433,10 €​

• Spese anticipate in nome e per conto (lavanderia + pulizia): 70 €​

• Totale imponibile: 355 €

• Totale IVA: 78,10 €

• Spese escluse: 70 €

Rendiconto e flussi

• Netto a pagare al PM: 503,10 €

• Base ritenuta 21% su canone al netto di spese a piè di lista: 1.000 − 50 − 20 − 50 = 880 € → ritenuta 184,80 €​

• Incassato da Booking: −1.000 €

• Da bonificare al locatore: 312,10 €

Perché è la strada giusta

• La 24/E guarda ai flussi: ciò che sta nel canone o ci confluisce (forfait, trattenute) si tassa; ciò che è davvero fuori canone perché pagato dal conduttore o riaddebitato “a costi effettivi” resta fuori.​

• Il PM resta il “braccio operativo” del proprietario: la sua fattura principale va al locatore, coerente con il mandato con rappresentanza e con il contratto tipo CCIAA; all’ospite solo accessori veri e separati, non obblighi del locatore camuffati da “servizi”.​

In due righe

• Canone pulito e documenti coerenti con i ruoli: così la ritenuta si calcola correttamente e la dichiarazione del proprietario è inattaccabile.​

• Niente scorciatoie: servizi del PM al locatore fatturati al locatore; al conduttore solo accessori veri e a piè di lista; tutto il resto crea rischi inutili

Obiettivo: impostare correttamente fatture, ritenute e canone senza trucchi, con ruoli chiari e documenti puliti.

1) Chi è il cliente del PM

• Il PM lavora per il proprietario con mandato (spesso con rappresentanza): il suo cliente è il proprietario.

• L’ospite è controparte della locazione; non è cliente dei servizi gestori del PM.

2) A chi fattura il PM

• Al proprietario: compensi di gestione, coordinamento, rappresentanza, incassi, adempimenti. Questa è la regola generale.

• All’ospite: solo servizi davvero extra, richiesti dall’ospite e separati dal canone, coerenti con il codice attività (es. servizi turistici con codice idoneo). La fattura al guest aumenta il costo finale per l’ospite e non incide sul canone.

3) Cosa può stare fuori dal canone (locazioni brevi)

• Spese accessorie a carico del conduttore, addebitate “a piè di lista” su costi/consumi effettivi documentati: pulizie, biancheria, utenze a consumo, rifiuti. Se inserite forfettariamente nel canone, rientrano nel corrispettivo.

4) Commissioni/compensi di intermediari (OTA/PM)

• Addebito diretto al conduttore: fuori dal corrispettivo del locatore; non amplia la base della ritenuta.

• Addebito al locatore senza trattenuta e senza ribalto: fuori dal corrispettivo (ma non deducibile nel reddito fondiario).

• Trattenuta dal canone dovuto al locatore: si somma al canone e aumenta base imponibile e ritenuta.

5) Ritenuta 21% (contratti brevi)

• Base: l’intero importo che l’ospite deve al locatore indicato nel contratto; si aumentano i forfettari e le trattenute sul canone; si escludono rimborsi a costi effettivi e addebiti diretti al conduttore.

6) Codici attività (ATECO) coerenti

• Gestione per conto terzi: 68.32.01. Copre gestione immobiliare (annunci, contratti per conto del proprietario, incassi, check‑in, adempimenti, coordinamento fornitori).

• Servizi turistici all’ospite (opzionali): valutare codice idoneo (es. 79.90.04) e flussi separati. Con 68.32.01 non si vendono servizi turistici al guest.

7) Schema pratico di fattura/rendiconto (esempio)

• Prenotazione OTA: 1.000

• Commissione OTA: 155 + IVA = 189,10

• Compenso PM (20%): 200 + IVA = 244,00

• Lavanderia intestata al locatore: 20

• Pulizia intestata al locatore: 50

• Utenze a consumo/riparto: 50

Fattura PM → proprietario:

• Commissioni di gestione (OTA+PM): 355 + IVA = 433,10

• Spese anticipate per conto (lavanderia+pulizia): 70 (escluse)

• Totale imponibile: 355 | IVA: 78,10 | Spese escluse: 70

Ritenuta 21% su base canone: 1.000 − 50 (utenze) − 20 (lav.) − 50 (pul.) = 880 → ritenuta 184,80

Flusso:

• Incassato da Booking: −1.000

• Netto a pagare al PM: 503,10

• Da bonificare al proprietario: 312,10

8) Cose da evitare (rischiose o fuorvianti)

• Spacchettare il prezzo dell’alloggio in “servizi all’ospite” che sono obblighi del locatore (check‑in, adempimenti): rischio riqualificazione e fattura soggettivamente inesistente.

• Trattenere compensi PM dal canone e fingere che non incidano sulla base: la trattenuta aumenta la base della ritenuta.

• Addebitare al guest commissioni OTA quando il portale lo vieta: viola policy e confonde canone e servizi.

9) Checklist operativa (da seguire sempre)

• Contratto: specifica chi fa cosa, chi paga cosa, rimborsi a costi effettivi del conduttore, rappresentanza del PM.

• Fatture: PM → proprietario per la gestione; guest → solo extra consentiti e separati; allega pezze giustificative dei rimborsi.

• Rendiconto: evidenzia canone, rimborsi a piè di lista, costi canale, compenso PM, ritenuta.

• Piattaforme: allinea ruoli, trader esposto e flussi; rispetta le policy su commissioni e prezzi.

Titolarità della prestazione e obbligo di fatturazione al soggetto corretto

• Principio generale. La fatturazione delle prestazioni di servizi segue il criterio della titolarità sostanziale del rapporto obbligatorio: il documento fiscale va emesso, senza arbitrii, nei confronti del soggetto che riceve la prestazione e ne sostiene l’onere in base al titolo giuridico che la sorregge. L’individuazione del destinatario non è rimessa a scelte di convenienza, ma discende dalla causa concreta e dalla struttura del rapporto contrattuale sottostante.​

• Property manager come mandatario del proprietario. Quando il property manager (PM) opera con mandato (anche con rappresentanza) per la gestione della locazione, la prestazione è resa al proprietario/locatore, nell’interesse e per conto del quale il PM agisce (promozione, conclusione dei contratti, incasso dei canoni, adempimenti, accoglienza, coordinamento servizi). In tale assetto, il corrispettivo del PM è dovuto dal mandante ed è a quest’ultimo che il PM deve emettere fattura; la fatturazione al conduttore, per attività svolte in esecuzione del mandato, è priva di giustificazione causale e integra un’alterazione soggettiva dell’operazione (con i connessi rischi sanzionatori).​

• Distinzione dalla mediazione. Laddove l’attività abbia natura di mediazione (messa in relazione imparziale delle parti, provvigione al buon fine, assenza di rappresentanza e di gestione continuativa), la fattura segue la parte obbligata a corrispondere la provvigione. Non è consentito “traslocare” liberamente tale obbligo su soggetti diversi da quelli effettivamente parti del rapporto di mediazione, né sovrapporre lo schema della mediazione a quello del mandato gestorio.​

• Servizi all’ospite e prestazioni “extra canone”. La regola dell’imputazione soggettiva non muta per i servizi resi all’ospite: il PM può emettere fattura al conduttore solo per servizi autonomi, realmente richiesti dall’ospite, estranei agli obblighi del locatore e coerenti con l’inquadramento oggettivo dell’attività (codici attività idonei), mantenendo flussi separati dal canone di locazione. In tali ipotesi, l’importo fatturato al conduttore è un costo aggiuntivo per l’ospite e non incide sul canone del locatore. Diversamente, attività quali check‑in/accoglienza, comunicazioni obbligatorie e gestione incassi, in quanto obblighi del locatore eseguiti dal PM in forza di mandato, non possono essere legittimamente fatturate all’ospite senza alterare il titolo causale dell’operazione.​

• Coordinamento con la base del corrispettivo ai fini delle locazioni brevi. La disciplina di prassi sulle locazioni brevi identifica nel corrispettivo lordo ciò che il conduttore deve al locatore secondo contratto; vi confluiscono somme forfetarie e trattenute operate sul canone. Sono escluse, invece, le spese addebitate a piè di lista al conduttore per costi/consumi effettivi e gli importi fatturati direttamente al conduttore da terzi. Questo criterio, tuttavia, non consente di alterare la titolarità soggettiva della prestazione: la fattura segue sempre il destinatario effettivo del servizio (locatore o conduttore) in coerenza con il titolo e con i flussi reali, non secondo opzioni discrezionali funzionali ad effetti fiscali.​

• Conseguenze pratiche.

  • Prestazioni gestorie del PM (mandato): fattura al proprietario; eventuali “trattenute” sul canone, se contrattualmente previste, rilevano ai fini della base del corrispettivo del locatore secondo la prassi sulle locazioni brevi, ma non mutano il debitore del corrispettivo del PM né autorizzano fatturazioni all’ospite prive di titolo.​

  • Servizi autonomi all’ospite: fattura all’ospite solo se sussiste titolo negoziale diretto, oggetto lecito e coerenza con il perimetro dell’attività; l’importo è aggiuntivo rispetto a quanto pagato in piattaforma per l’alloggio e non entra nel canone del locatore.​

  • Rimborsi a costi effettivi del conduttore (pulizie, biancheria, utenze a consumo, rifiuti se pattuiti): imputazione al conduttore e tenuta fuori canone in quanto meri movimenti finanziari; il locatore non può trasformare costi propri in oneri dell’ospite senza adeguato titolo e prova analitica.​

• Divieto di arbitrarietà. La scelta del destinatario della fattura non è una variabile di convenienza fiscale, ma il risultato dell’accertamento della causa della prestazione e del soggetto che ne è effettivo committente/beneficiario. La fatturazione a soggetto diverso da quello reale espone a contestazioni in ordine all’inesistenza soggettiva dell’operazione e alla riqualificazione dei flussi, con possibili riflessi sanzionatori e penali, oltre che all’adeguamento della base imponibile del canone laddove si tenti di scomporre artificiosamente il corrispettivo della locazione.​

In sintesi: nel rapporto di property management il PM deve fatturare al proprietario per le prestazioni eseguite in esecuzione del mandato; può fatturare al conduttore solo servizi realmente autonomi e con proprio titolo, restando esclusa ogni facoltà di indirizzare discrezionalmente la fatturazione verso l’ospite per attività che, per legge e per contratto, sono obblighi del locatore eseguiti dal PM